本期文章

樓市又在起變化

學區房是各種力量博弈的截面,它體現了房價生成機制的穩固。它在提醒:樓市調控,暫時還不能鬆動。

作者:本刊記者 何治民 來源:南風窗 日期:2020-06-17

樓市在眾多產業中率先復甦,一線城市的步伐更快,早在3月底,就出現了深圳、上海居民戴口罩看房的信息,4月開始一線城市樓市率先回暖,並逐漸蔓延到二線城市。

同時,4月底,與樓市相關的兩個政策讓“房住不炒”更加深入。一是北京西城區,中國優質教育資源最集中的區域,7月31日開始實行“多校劃片”,相對以往,學區房投資價值將打折扣;一是,住房和城鄉建設部辦公廳印發了《全國房屋網籤備案業務數據標準》,房屋網籤備案全國聯網落地有了技術基礎,意味着未來全國範圍內各城市的調控更精準。

後疫情時代,經濟復甦正當時。而在樓市,博弈無處不在,最終將走向何方?      


樓市回暖?

樓市回暖比預期的要快一些。一線城市、二線熱點城市都走在前面,而不限購的省會城市南寧成了一匹黑馬。數據顯示,3月份,南寧新房和二手房價格,環比和同比都有不同程度上漲,其中,新房價格同比漲幅達到10%。

作為南寧青秀區某樓盤的一名銷售,李濤感受更深刻。李濤回憶,在疫情最嚴重的時候,他們曾進行過短暫的促銷,但疫情穩定後,壓抑的購房需求釋放,加上項目正在清盤階段,價格又漲上去了,“和去年年底相比,現在每平方米的房屋價格比去年年底漲了500~1000元不等”。

但客流並不受影響。在剛過去的五一小長假,李濤所在的項目,每天看房的客户多到連40多名銷售人員全體出動都接待不了,“忙到連吃飯的時間都沒有,每天只能早餐多吃點”。

這一點,廣州某房產中介工作人員王玲也有同樣體驗。她向南風窗記者透露,現在看房的人比2月份、3月份明顯多了,“很多時候和客户談價錢都沒有坐的地方”。

李濤僅4月份就成交了17單,收入是平時的2倍,而項目五一小長假,成交總額達到2億元,幾乎是去年國慶黃金週的2倍。

從記者聯繫的長沙、成都、上海等地方的中介反饋的情況來看,在這些一線和二線熱門城市,在疫情最嚴重的2月份,受房企促銷政策影響,當地房價曾有過短暫的回落,但從4月份開始,都慢慢調回正常價格了,甚至還有微漲。

房價上漲大部分源於剛需和改善型需求客户。中指研究院的一份問卷調查結果顯示,有超過六成的居民認為目前是樓市的底部,可以提前入市,也有近六成受訪者認為2020年下半年新房價格仍然以漲為主。對未來樓市上漲的預期無疑會加快他們入市的步伐。

當眾多人的預期轉化為行動,樓市回暖不足為奇。國家統計局的數據顯示,從3月的房價指數來看,70城中新建商品住宅價格同比上漲超過10%的城市有6個,同比下降的城市有2個。這也意味着,3月份,68個城市的新房價格與去年同期相比,都有不同程度的上漲。

4月份也延續了這種漲勢。據中國房地產指數系統數據顯示,2020年4月,全國100個城市(新建)住宅均價中,67個城市環比上漲。

這種漲勢也讓房企成交額快速上升。貝殼研究院數據顯示,4月單月TOP100房企成交金額同比增長127%。

為何樓市得以率先回暖,原因並不複雜,既有房企迫於現金流壓力實施的打折促銷,給客户營造了樓市出現底部的預期,也有寬鬆的貨幣環境讓資金易得性提高、房貸利率降低的功勞。

值得注意的是,貨幣政策和房產調控政策是影響中國房地產發展的兩大政策因素,儘管貨幣環境逐漸寬鬆,但銀保監會一再要求,銀行監控資金流向,禁止經營貸等貸款流入到房地產市場的違規行為,且“房住不炒”調控定位並未放鬆,可見樓市回暖背後經歷了多方力量的博弈。


學區房涼了?

4月的最後一天,北京教育資源聚集地西城區一紙文件,在市場上再次掀起“學區房涼了?”的大討論。

這份文件叫《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》,又稱“430新政”,有兩個重要信息點:一是,7月31日以後,西城區實現“多校劃片”,意味着在7月31日之後,花重金入手的學區房也有可能被電腦隨機分配到很一般的學位。二是,“原則上六年內只提供一個登記入學學位”,一定程度上,將延長學區房持有時間。

“430新政”猶如在西城區學區房市場投入了一枚定時炸彈,期限為3個月,讓西城區學區房市場迎來最後的狂歡。

西城區豐匯園小區歸口宏廟小學,這是北京百年名校,可以直升西城區內兩所最好的初中。據第一財經報道,新政發佈後,就有不少人聚集在小區入口附近進行登記。“自從五一期間開始,從早到晚,每隔十分鐘左右,都有人在不同中介的陪同下看房,有時甚至凌晨兩點也有人來看。”

成交量也驚人。數據顯示,短短2個星期內,西城區二手房住宅成交量已達到1000套,而今年前4個月二手房網籤數才702套。

事實上,“多校劃片”的舉措早在2015年就已提出來。當時,教育部只對含北上廣深的全國24個重點大城市提出要求,“熱點小學、初中招生要普遍推行多校劃片制度”。2016年,教育部正式下發《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》,明確提到“多校劃片”舉措。

2017年,北京率先響應。過去3年間,北京朝陽區、東城區、豐台區、海淀區相繼開始實施“多校劃片”。全國範圍內,福州、廣州等地也紛紛探索“多校劃片”,試圖緩解教育資源的不均衡,也給學區房降降温。

在中國,學位房兼具居住、教育和投資屬性。在過往房地產發展實踐中,無論是樓市的低谷還是高潮,學區房都保持着堅挺的價格和喜人的漲勢,於是,購買學區房的人似乎永遠不愁下一個接盤者,也越發放大了學區房的投資屬性,天價的學區房讓其教育屬性成為一種奢侈品。

可見,在當下樓市“房住不炒”的基調下,選擇在中央部委集中分佈地、積聚優質教育資源的西城區推出“430新政”,透露政府兩個決心:一個是弱化甚至去除學區房的投資屬性,讓學區房迴歸教育和居住屬性。一是通過多校劃片,讓優質教育資源在更大範圍內分配,讓學區房開啓教育公平化的試驗田。

北京西城區“430新政”如果真能落地,勢必會對全國其他地區有示範意義。

事實上,目前市場對學區房的需求並沒減少。李濤所在的項目定位為學區房,周邊配套成熟,房價均在1.4萬元/平方米左右,在當地是中等偏上水平,“從我們統計的數據來看,一半客户的購房需求是為了小孩教育”。李濤對南風窗記者説。

另一個現實是,現有學位無法覆蓋適齡兒童的入學需求。在南寧某新區,已經出現了學位不夠的情況,經市教育局協調,只能將多餘100多名學生轉移到隔壁的區域入學,而在轉移入學的學位分配中,購房時間是首要的參考信息,這意味着越早入手學區房,在獲得隔壁學位時能優先分配。而這一做法並不是南寧的獨創,不少地區都在用。

南寧尚且如此,優質教育資源的一線、新二線城市的情況就更不用説了,可見,學區房的需求不減,在優質教育資源有限,學位供給不增加的現狀下,要想改變學區房的市場邏輯,是另一場艱難的博弈。


多方博弈  

後疫情時代,儘管樓市開始回暖,但依舊存在諸多不確定,因為各方博弈仍在繼續。

各方博弈主要有兩種:一種是央地的博弈。今年以來,央行、銀保監會、財政部、統計局等多部委密集發聲,中央態度明確,繼續堅持“房住不炒”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,但地方一直在試探,2月份以來,約10個城市推出鬆綁政策但都活不過一天,各地只好利用“一城一策”的原則下,轉而從供應端發力,支持困難房企,如不少地方出台延期或分期繳納土地出讓金、延期申報和繳納税款、調整土地出讓金保證金比例、降低預售監管資金比例等措施。

另一種是經濟復甦、市場需求與政府調控的博弈。為了應對疫情,助力經濟復甦,央行已經進行3次降準、2次LPR降息,市場流動性寬鬆程度顯而易見,從M2的數據就可以體現出來,截至2020年4月末,M2同比增長11.1%,創下2017年1月以來新高。

值得注意的是,貨幣寬鬆並不意味着樓市一定回暖,重點在於能否轉化為需求。現實是,在“房住不炒”定位下,先有經營貸違規入樓市被及時糾偏,後有北京西城區“430新政”後學區房交易大漲,各地學區房需求不減,6成剛需認為樓市底部已到。

在“房住不炒”下,樓市處於雙重博弈中,未來將走向何方?可以從房企在土地市場的舉動尋找答案。中指研究院數據顯示,2020年1-4月,土地市場呈現以下幾個特點:其一,全國TOP10城市土地成交量價齊升,其中成交總額較去年同期增長近4成;其二,房企集中在一二線拿地,且4月拿地活躍。具體來説,今年1-4月,Top100房企累計拿地金額比去年同期下降了7.1%,但僅4月單月,它們的拿地總額同比增長7.2%,環比增長108.9%。

土地市場是樓市的先行指標,也從側面反映了房企看好未來樓市發展。但“市場潛力”到底如何呢?據2019年央行調查統計司的數據,我國城鎮居民住房擁有率高達96.0%,房貸也佔家庭總負債的75.9%,據《2020年一季度宏觀槓桿率報告》,居民槓桿率也從2019年年末的55.8%升至57.7%。

不難看出,城鎮居民加槓桿的能力大不如從前,在中央“房住不炒”的定調下,一二線城市的房產火爆,很難帶動全國樓市再上新台階。

但另一個細節不容忽視,雖然城鎮居民户均擁有住房1.5套,超過四成家庭擁有兩套及以上房產,但剛需家庭佔比不到六成。的確,現在城市限購依舊沒放開,但去年12月底,中央辦公廳和國務院辦公廳聯合發文,要求各地全面取消城區常住人口300萬以下的城市落户限制,全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落户條件,在中國,人口在200萬~300萬的城市有14個,大部分為省會和都市圈內經濟發達的地級市。

這不僅是户籍制度改革的重要一步,也將加速人口城鎮化,推動新一波人口流動,特別是都市圈內城市之間的人口流動,也在為樓市未來發展儲備需求。

(文中人物為化名)


版權聲明

本刊及官網(南風窗在線)刊登的所有作品(包括但不限於文字、圖片、聲音、錄像、圖表、標誌、標識、廣告、商標、商號、域名、程序、版面設計、專欄目錄與名稱、內容分類標準及多媒體形式的新聞、信息等)未經南風窗雜誌社書面許可,不得轉載、摘編或以其他形式使用,違者必究。

版權合作垂詢電話020-61036188轉8088,文小姐。